前回の記事の続きです。昨日のアクセス数が増えていたので、反響があったのでしょうか。良く分かりません…が、読んでくれている人がいると勝手に思うことにしました。
タイトルはちょっと過激にしてしまいましたが、「家賃をチャラにする不動産の買い方」について書きます。
見栄を張ったり、憧れという幻想に心奪われたりして、都会に憧れる田舎者は都心に5~6,000万円の高いマンションを購入しがちです。私の周りにもたくさんいます。「やめたほうがいいよ」とアドバイスしたのに、新興住宅地の高いマンションを購入した人もいます。
自己満足的には良いのかもしれませんが、そんなことをするよりも、住居用と投資用で上手く資産を使い分けしたほうが良いという実例です。不動産セミナーとかで聞くような事例ではなく実例で、しかも、成功した実例なのでご参考になれば幸いです。
まずは、住居用の不動産を買おうと思った20代最後の年(14~5年前)。立地ですが、都内は避けました。そこで狙っていたのが川口市のマンション。ここをローンで購入しました。
✅住居用マンション(日本・川口市)
・購入価格:32,000,000円
・ローン:月11万円の支出
✅投資用マンション(フィリピン・マカティ)
・購入価格:24,525,960円(1PHP=1.767円)
・賃貸:月22.8万円の収入
住居用マンションは頭金を300万円だけ入れてローンを組みました。貯金もそんなに無かったので、残りの資金で不動産投資を考えた場合、日本の不動産だと無理。計算的に合いません。そこで海外に目を向け、フィリピンの高級コンドを購入するわけです。
これは住居用マンション購入から5年後のことになります。投資用不動産なんて買ったこともないので、5年も経っていたというのが実情です。その間、資金を貯めてました。
どういう不動産なのか
このコンドミニアムの中で最上階50Fの部屋です。マニラ湾を望む眺望が凄い。
調度品もフィリピンらしかぬ?クオリティ。家具は備え付きです。私が住んでいるマンションよりグレードが高い。
全体で90㎡の2ベッドルームです。トレも3つ。
2019年に、フィリピン、UK、香港の評価において5スターを獲得した物件。
中にはクラブハウスが入ってまして、レストランが8つ、クリニックやフィットネス、プールやWiiルームなど充実した設備が整ってます。和食レストランにはちゃんとした日本酒が。ちなみにどのレストランも味が絶品です。しかし新政があるのにはビックリ。
海外不動産は、変なところ買っちゃ駄目です。買える不動産じゃなくて、売れる不動産を買わなきゃ駄目。
海外不動産を安く購入するポイント
高級コンドなのにそこそこリーズナブルですよね。安く買えた理由は3つです。
✅プレビルドで時期的に一番安かった
✅ブローカーを入れずに直接購入出来た
✅レート的に有利(円高)だった
この3つのポイントも良く考えると当然なのですが、日本人は英語が苦手なのもあって日本人のブローカーを仲介で入れたくなりますよね。
3つのポイントについて、それぞれ少し解説をしたいと思います。
ポイントの解説
新興国不動産はほぼプレビルドで買うことになると思いますが、私が購入したコンドもプレビルドでした。プレビルドというのは、設計図があって建築計画も出来ている状況で、まだ実際の建物が建っていない時点です。新興国でプレビルドと聞くと、「本当に完成するのだろうか…」という心配がつきものです。私は大手デベロッパーのプレビルドだったので、まぁ大丈夫だろう…という程度の心配しかしてませんでした。
こちらが購入前に見た模型。日本ならまだしも、新興国だと模型通りに建つかどうか気になりますよね。
また、ブローカーが仲介するとプレビルドでもブローカー価格になってしまうので、それを避けました。日本人のブローカーも国によっては存在していますが、割高になってしまうので考えものです。フィリピンは英語が第二言語なので、私の場合はほとんど問題ありませんでした。万が一、やり取りが難しい場面があれば、信頼できる人に別で支払ったほうがリーズナブルです。
3点目のレートですが、購入当時は円高でした。海外に目をつけた理由もそこでした。ちなみに現在は1PHP=2.28円(記事執筆時点)なので、円で今購入しようとすると30%も高くなってしまいます。
賃貸収入
家賃収入は年間274万円なので、購入時の価格で利回り換算すると年利11.16%です。
日本の不動産を買っていたら、これは無理でしたね。円高の時に海外資産を購入し、円安の時に利回りを取る戦略が上手く行ったわけです。ちなみに現在、私が購入したコンドは6,000万円くらいに値上がりしてますので、その値段で購入すると利回りは4.5%です。マカティの同タイプの不動産は利回りが5~6%くらいなので、家賃を上げてもいい状況です。
ただ、借り手が法人で、賃料が入ってくる安心感もあるので、値上げはしていません。長く借りてくれたほうがありがたいですし。上げるよりも、そのほうが良いと思います。ちなみにフィリピンの賃料は前払いがほとんどで、私の場合は半年分が先に振り込まれます。
✅住居用マンション(日本・川口市)
・購入価格:32,000,000円
・ローン…月11万円の支出
✅投資用マンション(フィリピン・マカティ)
・購入価格:24,525,960円(1PHP=1.767円)
・賃貸:月22.8万円の収入(1PHP=2.28円)
改めて支出と収入の収支バランスを見てみましょう。納税前の計算になりますが、22.8万円-11万円でプラス11万円になっています。住む不動産をローン金利の低い日本で購入し、余剰資金で投資用不動産を購入することで、日本のローンはチャラです。もちろん、賃貸収入が続くことが前提です。
都内に5~6,000万円の住居用マンションを購入するより、私はこのやり方が好きです。いかに生活にかかるコストをチャラにするか。お金持ちになるよりも、自分が生きていくコストをチャラに出来るステージに立っていれば、あとは何をしてもいいわけですから。そこからまた、違う景色を目指せば良いと思いました。
ローンを払い続ける人生は日本では支配的な考え方ですが、考え方は人それぞれで、どういうライフスタイルが良いのかを自分で考えて、どう生きていくか…がマイホームの買い方だと思うんですよね。そんなこと、親も学校も教えてくれませんし、ましてやまともな投資セミナーをやっている人もほとんどいない世の中です。
EXITをどうしよう
住居用のマンションが、現在築15年くらいで4,700万円に値上がりしています。ローン残債を支払ったとしても、トータルで1,000万円はプラスになります。フィリピンの不動産を売却したら6,000万円くらいなので、こちらも差し引きで3,000万円以上のプラスになります。合計4,000万円の利益(元金含まず)。
ガチガチの不動産投資をされている方から見れば、本当にたいした額ではありません。ただ、目的としていた「タダでマンションに住む」ということは達成出来たことになります。それ以上にお釣りが来る買い方だったわけですね。
40代になった今、マンションではなくて、田舎の山小屋みたいなところで暮らすのも素敵だと感じ始めています。もしそうするなら不動産を2つとも売却をして山小屋を買えばいいだけです。もうローンを組む必要もありません。10年経つと、価値観も考え方も時代も変わりますし、そう考えると都内に無駄に高い不動産を買わなくて良かったと心から思えます。
最後に。
この記事で書いたことは1つの手法であって、これが唯一の正しい成功法だとは思いません。手法は人それぞれですし、目的も人それぞれで、世の中には本当に学ぶべき実例が多いと思います。
やはりこういうことはマニュアルではなくて、本当に実践している人の生の声を学べる世の中であって欲しいと思います。もっと早く知っていれば…というタラレバは、人生においてタイムロスでしかないので。今回は割愛しますが、海外不動産投資で失敗している人がいかにおおいかも、学ぶべきポイントです。これはまた反響があれば書きますが、なければ書かないでおきます。
乱筆で読みにくかったかもしれませんが、どなたかの参考になれば幸いです。長くなりましたが、最後までお読み頂きありがとうございます。